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El BD Bacatá inició como el proyecto inmobiliario más ambicioso del país, bajo una de las modalidades de inversión más recientes a nivel global: el crowdfunding inmobiliario, a través del cual varias personas realizan aportes en dinero a un proyecto, a cambio de derechos fiduciarios, para posteriormente recibir las utilidades que éste genere.

Inicialmente se consideró como una de las mejores inversiones entre los productos existentes en el mercado. Sin embargo, muchos fueron los escépticos sobre su éxito, en especial por la falta de certeza en las rentabilidades proyectadas, así como los años que tendrían que esperar los inversionistas para recibir las utilidades; sin contar con las desventajas competitivas que representa el lugar de ubicación para un rascacielos de 117 oficinas, 405 apartamentos, 6.000 m² en locales comerciales y un hotel con 427 habitaciones.

Actualmente el proyecto atraviesa una de las etapas más difíciles de su ejecución, con el inicio del proceso de reorganización de su sociedad operadora BD Promotores Colombia S.A.S., compañía que reporta un pasivo cercano a los 130 mil millones de pesos.

Las causas giran en torno a un mismo proyecto, el BD Bacatá. Por un lado, el endeudamiento financiero para la adecuación y amueblamiento del hotel Augusta, el cual aún no ha entrado en operación; la prolongación de la duración de la obra que ha generado importantes sobrecostos, y la reducción de los ingresos y de las ventas del Proyecto, se destacan como sus principales dificultades.

Este proceso de reorganización se convierte en todo un reto para BD Promotores y en especial para la Superintendencia de Sociedades, para gestionar el negocio de forma integral, con el fin de evitar que este importante activo quede a media marcha y bajo la incertidumbre de pérdidas para un gran número de inversionistas, por el riesgo inminente que implica la liquidación de la sociedad promotora si ésta no llegara a un acuerdo con sus acreedores.

Es importante aclarar que entrar en un proceso de reorganización no es acogerse a una medida jurídica que mitigue los riesgos a corto plazo como ‘pañitos de agua tibia’, cuando no se atacan de fondo las causas que originaron el inicio del proceso de reorganización; pues va más allá de lo legal y se hace necesario una reestructuración de todo el negocio, para que éste pueda resultar sostenible.

Además, esta sostenibilidad no se encuentra buscando nuevas fuentes de financiación como única medida, es necesario replantear el negocio mediante una nueva estructuración organizacional, operacional, administrativa, de activos y pasivos, en definitiva, es volver a comenzar.

Normalizar las relaciones comerciales y crediticias del presente mediante el proceso de reorganización no conlleva solucionar las relaciones del futuro. No se puede caer en el error de formular alternativas indirectas al problema, para continuar gestionando un negocio de la misma forma, pues el riesgo de reincidir es muy alto.

Por esa razón, el gran esfuerzo a cargo de la Superintendencia de Sociedades y de BD Promotores no es la suscripción de un acuerdo de pago con los acreedores, es lograr los cambios organizacionales, operativos y administrativos al interior de la compañía que permitan sacar al promotor del rascacielos de la insolvencia.

LO QUE DICE LA LEY

La Ley 1116 de 2016, ha definido la finalidad del régimen de insolvencia, bajo los siguientes términos: “El proceso de reorganización pretende a través de un acuerdo, preservar empresas viables y normalizar sus relaciones comerciales y crediticias, mediante su reestructuración operacional, administrativa, de activos o pasivos…El régimen de insolvencia, además, propicia y protege la buena fe en las relaciones comerciales y patrimoniales en general y sanciona las conductas que le sean contrarias.”

Luisa Fernanda Jiménez
Luisa Fernanda Jiménez
Temas: Derecho Corporativo, Cambiario, Tributario y Propiedad Intelectual.

Luisa Fernanda tiene amplia experiencia en la estructuración de negocios con inversión extranjera y nacional. Ha participado en procesos de fusiones y adquisiciones; regulación de operaciones cambiarias; creación de acuerdos de cooperación empresarial; procesos de competencia desleal, protección de propiedad intelectual e industrial en Colombia.